总部楼下，互联网公司开始做实体商业

从深圳到上海，互联网公司正开启一场从线上平台走向真实城市的线下实验。2026年，几家互联网科技公司的新总部，正在深圳与上海同时进入落成倒计时。深圳后海，腾讯体系开发持有的M80预计年底建成。除了办公楼，项目还包含艺术中心、酒店与开放式商业，商业部分则交给天目里团队操盘。上海杨浦滨江，字节、美团与B站的三个总部......

本文来自微信公众号： RQ商业观察室 ，编辑：锐裘，作者：RQ

从深圳到上海，互联网公司正开启一场从线上平台走向真实城市的线下实验。

2026年，几家互联网科技公司的新总部，正在深圳与上海同时进入落成倒计时。

深圳后海，腾讯体系开发持有的M80预计年底建成。除了办公楼，项目还包含艺术中心、酒店与开放式商业，商业部分则交给天目里团队操盘。

上海杨浦滨江，字节、美团与B站的三个总部项目也将在今年集中兑现。有意思的是，三家公司都在办公之外留出了相当规模的商业、文化和公共空间。

在过去，大厂园区里多为配套商业，主要目的在于解决员工的工作与生活需求。而在这一批项目里，我们看到了明显变化——它们走出园区边界，把餐饮、零售、展览、演出和公共空间放到面向城市的一侧。

总部楼下的商业，开始承担吸引公众、表达企业文化以及连接周边城区的功能。

当擅长经营流量、用户与平台生态的科技公司开始搞商业，我们也会好奇，这些项目和传统商业人做出来的会有何不同？

深圳·腾讯M80

把商业交给天目里

腾讯的线下探索，首先落在了深圳后海。

位于深圳湾文化广场旁的M80，由腾讯体系自持资产平台腾创未来开发持有。项目总建筑面积约22.8万平方米，包括办公楼、融美术馆、太古酒店旗下居舍系列酒店，以及约1.8万平方米的开放式商业。

从规划的空间形态上来看，四栋塔楼之间的连廊、中央公共空间和商业街区，把办公、艺术中心和酒店串联起来。其中，办公面积约3.9万平方米，占总建筑面积约17%，美术馆和酒店部分各占约8%和11%，大量的空间留给了零售和公共空间。目前的规划中，M80的商业主要分布在地下1层至地上4层，开放式商业更像是一块嵌入办公、艺术和酒店之间的连接空间。

腾讯并没有亲自承担这部分商业运营，而是选择引入杭州天目里团队。

天目里在杭州所形成的影响力，很大程度上并不是依靠一个超级IP来吸引人，而是通过品牌、展览、艺术、设计、公共活动和持续的日常运营，让建筑逐渐形成自己的内容。

但“深圳版天目里”的说法仍然不能下得太早。毕竟天目里的形成与杭州的城市环境、建筑条件、招商过程和长期运营密切相关，它不是一套可以被直接复制的品牌清单。从区位来看，M80紧邻深圳湾万象城，再做一座内容相似的购物中心，似乎很难产生新的吸引力。

天目里团队需要回答的，是如何理解后海高度成熟的商业环境，以及M80究竟还能提供什么新的停留理由。

而当视线转向上海杨浦滨江，问题变得不同：

这里并不缺城市空间，缺的是进入城市日常生活的商业与内容。几家科技总部的到来，正在成为一次新的实验。

公共岸线贯通后，杨浦滨江已成为市民散步、跑步和观看工业遗产的开放空间，但日常商业与城市内容仍有限。沿杨树浦路向东，字节、美团和B站三个项目彼此相距不远，总建筑面积合计超过百万平方米。随着办公人员和商业陆续进入，杨浦滨江将迎来近年来规模最大的一次人口与功能导入。

字节：让MEET成为人流与空间的接口

三个项目中，字节的线下商业路径相对清晰。

抖音集团上海滨江中心位于杨树浦路与大连路附近，总建筑面积约11.5万平方米，项目保留了原上海船厂的四栋历史建筑，并将办公、企业展示、展演活动和商业配套放进同一片滨江区域。

其中，商业部分被命名为老船厂MEET178，预计于今年10月试运营，年底正式开业。

这不是MEET系列第一次在上海出现。2023年底，位于新江湾城的江湾里MEET678已经开业，它服务的是一片相对成熟的办公园区和居住社区，项目将约60%的业态配置给餐饮，并通过咖啡、首店和社交型酒馆，延长办公人群离开工位后的停留时间。

MEET178面对的城市条件则更具流动性。

整个MEET178的商业租赁面积只有约5000平方米，分布在地下1层和地上2层，规模不大。项目北侧面向城市道路和地铁站，带来通勤人流，南侧直接打开在杨浦滨江公共空间上，带来散步、骑行和专程来到滨江的市民、游客。

周围保留了四栋老船厂建筑，商业之外，展演中心、抖音大厅和船排广场、登船甲板、观浪公园等公共空间的存在，又让这个项目拥有比一般园区商业更丰富的“内容入口”。

其中非常值得关注的是挨着商业集群的展演中心。

展演中心并非办公之外的附属配套，而是与抖音的内容生产、传播能力结合，成为企业连接城市的公共接口。

现场实拍，项目已经完工，静候揭幕

对于MEET178来说，重要的不止是“能招到什么品牌”，而是这些原本彼此独立的人流，能不能在这里发生转换。商业只是这些空间中的一个环节。

如果说江湾里MEET678在成熟的园区和社区之间建立了一个新的消费场景，那么MEET178面对的任务可能更复杂：它需要在科技总部、工业遗产和滨水公共空间之间，建立一种新的使用关系。

如果不同人群“经过—进入—停留—再次到访”的循环能够建立起来，5000平方米的商业不不止承担一个购物中心的功能。它更像杨浦滨江上的一个接口——把总部与城市、通勤与休闲、工业遗产与今天的公共生活连接起来。

B站：把线上社区搬到现实世界

B站新世代产业园同样位于杨浦滨江沿岸，其体量是四个项目中最大的。总建筑面积约78.5万平方米，包括一栋总部塔楼、十余栋独栋办公建筑、配套的文化商业空间和租赁住房、历史建筑和文保点。按照最新进度，项目预计今年10月竣工，年底开始人员入驻，商业配套也将逐步进入试运营阶段。

项目由上海天文馆主创设计师操刀，整体设计充满科幻感，而最吸睛的空间还是一座仿佛悬浮在园区中的巨大球形演艺空间——“哔哩球”。据项目规划，“哔哩球”外部还将加装巨幅3D曲面屏，用于呈现视觉内容。

球形屏幕本身并不新鲜。但B站未来这块屏幕以及在这个球体里放什么还是很值得期待的。

毕竟这是一个拥有大量UGC、兴趣社群和内容生产能力的平台。当把自己的总部变成一个开放的城市空间，平台上的内容会不会在这里进入现实？

公开的规划已经给出了一些方向：园区将导入UP主、MCN机构和数字娱乐产业，并配置文化、商业和综合演艺空间；杨浦区的商业规划也提出，希望依托B站内容生态，推动KOL与商家开展线下空间联动和内容创作，并将直播、互动艺术装置等带入滨江公共空间。

B站总部楼下的商业天然不缺少想象力。它可以容纳二次元零售业态、线下展览、演出发布、创作者活动，也可以成为UP主与用户见面的场所。

对于B站而言，用户之间共享的文化语言是最大优势。只是，B站项目的商业体量远大于字节和腾讯M80，也意味着它不能只依靠粉丝朝圣和主题活动来维持。

新园区的商业空间将交由合生汇团队运营，在满足总部员工、周边居民和普通消费者日常需求的同时，引入具有B站文化特色的二次元主题商业，并与滨江合生汇形成错位经营。

这也让B站的线下布局有了更具体的想象：它不只是把B站的文化符号搬进商业，而是试图借助专业商业运营，把一套原本发生在线上社区里的文化语言，转化为一种向城市开放的线下消费与社交场景。

美团：最了解线下消费的平台，亲自经营一个街区

与字节和B站相比，美团的空间想象似乎还没那么直观，当然这与项目还在筹备初期有关。

美团上海科技中心位于B站及字节总部之间，其总建筑面积约45万平方米，由四个地块组成。四块地被阳浦路、安浦路等市政道路分开，但通过空中连廊、地下通道等方式互联，建筑之间形成街道、广场和庭院，首层也被要求形成开放的城市界面。

在这套空间结构里，规划的商业面积约5.7万㎡，与B站项目的17万㎡商业共同构成杨浦滨江新的商业增量。

规划提出的方向是：“强化美团黑珍珠、必吃榜等品牌基因导入，打造生活美学新地标。”同时，还提到通过“美团生活日历”开展社群活动运营，并推动KOL、商家在线下空间联动。

这其实不是一套完全陌生的能力。过去几年，美团在不断尝试把平台上的内容搬到线下。

2023年，必吃榜首次举办全国线下市集，在上海美罗城集合近20家榜单餐厅，把原本用于“找餐厅”的榜单变成可以现场消费、逛和参与的活动。黑珍珠也从餐厅推荐进一步进入线下，通过摘星等活动让榜单成为城市消费场景的一部分。

不过，平台可以知道人们在哪里吃饭，却不一定知道一条街为什么让人愿意慢下来；可以通过数据找到热门餐厅，却很难仅凭订单决定几家店放在一起之后，会不会形成一种独特的街区气质。

5.7万㎡商业，会是美团把线上本地生活能力反向带入线下的一次实验；而它最终能不能做出一个有自己气质的街区，也可能成为检验这种平台能力边界的一次实验。

科技公司的能力，能否长成一种新的商业？

把四个项目放在一起，差异首先来自企业自身。

腾讯选择引入天目里，把长期持有的资产交给专业团队运营；字节将内容、展演与滨水公共空间连接起来；B站试图让创作者、兴趣社群与平台文化获得线下聚集地；美团则可能把榜单、商户资源和本地消费数据带进一片真实街区。

它们都在从自身业务出发，重新理解总部楼下可以发生什么。

公司	位置	商业看点	节点时间
腾讯M80	深圳后海	天目里介入运营	-
字节MEE178	杨浦滨江	自营商业品牌、展演剧场与商业组合	2026年10月试运营，12月正式启幕
B站新世代产业园	创作者社群的线下聚合、合生汇运营商业部分	-
美团上海科技中心	美团pick生活消费街区场景	规划中

对互联网公司而言，把平台能力带进空间只是起点。抖音能够制造内容事件，B站能够召集兴趣社群，美团能够调动商户与消费数据。线上平台擅长让人快速看见、抵达和消费，而线下商业还需要让人产生停留、熟悉和再次回来的愿望。后者依赖时间，也依赖企业对地方、邻里和日常生活的理解。

总部的大门正在打开。

它们最终能否成为城市的一部分，能否让线下的人来到线下获得更多真实的展示面，它们可能成为更开放、更具企业特色的总部园区，也可能由此生长出几种过去没有出现过的商业空间。

这些如果真的能实现，线下商业也许会迎来新的创新增长点。